武汉房企融资方法揭密

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年2 月20 日华康房地产门户搜房网

武汉知名投资人、MBA 管理工程博士、高级会计师李柯先生于19日下午向武汉搜房网同仁坦诚透露了许多武汉房地产公司融资“秘密”，并对武汉房地产公司拓宽融资渠道提供诸多良好建议。

武汉房企过多依赖银行贷款其实融资方式有更多

据介绍，目前中国房地产公司的主要融资方式包括：公募和私募。武汉房地产企业融资现状是过多依赖于银行贷款，从自有资金、建筑企业垫付款到期房预售款中都有大量比例来自于银行贷款。在银行贷款方式大概占60%的情况下，也有一些企业选择了私募方式。
相对公募基金而言，它们最大的区别在于发行方式的不同。国际上，私募基金从事的投资范围包括证券投资(对冲基金)、创业投资、股权投资等多个领域，并非只有股票市场。

目前，私募方式包括：基金、民间资本、海外基金。其中基金主要是指私募股权投资基金，现在国内的私募股权投资基金已由风险投资向并购融合，以往一个商业计划书就可以得到风险投资，但是因为国内机会太多，风险投资基金对项目提出了许多必须达到的指标，以致于更像并购，而非风险投资。据介绍，我国现有大约3千多亿的资金找不到投资渠道，这些民间资本在江浙一带尤盛。

海外基金现在我市已经投资，即世茂锦绣长江项目及宏宇实业。自去年国家发文严控海外基金进入我国房地产市场后，海外基金投资方式已多从并购改为合作开发。

融资渠道有2类7种

可用的融资渠道有2类，一是股权融资，这是我们常见的一种融资渠道，包括注册资本和固定资本融资，以及通过证券市场发行股票，即权益性融资2种方式。

二是债务融资。第一种银行贷款，其中抵押贷款方式有一些窍门，令房地产公司可更快获得所需资金。第二种房地产信托，云南、西安、深圳在这方面做得不错，它是地产金融创新的主要范式和主流趋势，2003年，金地也曾经运用过这种融资方式。第三种是信托+银行贷款+地产投资基金(REITs)，它是中国房地产金融的主流模式，并且REITs是中国房地产信托发展的一个方向。第四种是外资金融机构及境外地产基金，它是我国地产金融的新生力量，能够得到这种资金的房地产企业都有大量土地储备，这可以宏宇实业为例。第五种是夹层融资，它是一种介于优先债务和股本之间的融资方式。

万科、金地已向投资人转变

李柯认为，房地产企业未来的融资模式应该是银行贷款+信托+REITs+资本市场的组合融资形态。这样的模式下，投资人、开发商、施工方、销售商彼此之间可截然分开，各自赚取各自该赚的钱，不存在哪个节点赚取暴利。国外已经按此模式分得很清晰，在这方面，我国做的好的是万科和金地，他们已由传统意义上的开发商转变为了投资人。

在李柯看来，对于一个房地产项目，最关键的是资金计划，房地产公司应搭建合理的融资平台。在目前信息尚不对称的市场上，肯定有很好的机会。

背景资料：

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

责任编辑/hejie.wh

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