房产理财：“小康家庭”的升级置业方案

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年2 月25 日新京报

我刚结婚不久，和老公都在中关村附近工作，现住在自己一套60平方米的老公房里，考虑到近两年想要小孩，想换120平方米左右的房子，同时要兼顾到将来小孩上学和我们上班的地点。现有家庭存款50万元，稳定家庭收入25000元/月，家庭各项支出约在9000元/月，我的公积金月缴存额为1500元/月，我们想在两年之内实现置业计划，请问如何操作？哪些区域能够找到合适的房源？——张女士

解答：张女士的家庭属于中等偏上的家庭收入。考虑到张女士拥有50万元的存款，按照首付三成来计算，她可以购买到总价在150万左右的房产。

她现在居住的房产价值应该在90万左右，总体来看，她具有一定的购买能力。从张女士的置业要求来看，区域要兼顾上班和孩子上学，期望面积在120平方米左右。

据链家地产统计资料显示，2008年1月份中关村重点小学周边区域的二手房成交均价约为16200元/平方米，这些区域内主要是以公房小区居多，最大的户型是90平方米左右的三居室，从户型面积来看，不很符合张女士的要求。针对张女士的实际需求，特有以下两种方案以供选择：

方案一：卖小房换大房

如果张女士想拥有一套户型较大，同时兼顾到教育资源，可以卖掉现有房产并选择在万柳区域买房，万柳区域距离中关村非常近而大户型房源充足。

目前万柳区域的大户型二手房均价约为22000元/平方米，120平方米左右的房产总价在264万以上，贷款首付至少要79.2万。

张女士可以先将60平方米的房产卖掉，加上家庭存款来支付首付部分，即首付款为50+90=140万，再贷款124万，按照等额本息、基准利率、贷款20年来计算，每月还款额为10241元，对于张女士来说，接近家庭收入的半数，具有一定的还款压力。

方案二：在交通便利的近郊购房

现有房产不卖，将来孩子上学时使用，选择在上地区域购房。中关村区域60平方米的小户型租赁市场非常好，张女士在小孩上学的几年可以自己居住，其他时间将房产出租，可以获取一定收益。

上地区域120平方米以上的大户型房源较多，因为通地铁，出行也非常便利。目前上地区域大户型房产成交单价约在12000元/平方米，建筑面积在120平方米左右的房产总价约为150万，张女士目前50万元的家庭存款足可以支付首付款，贷款100万，按照等额本息、贷款20年来计算，每月还款额为8259元，占到家庭收入的三分之一，家庭还款压力不大。

建议张女士可以组合贷款，从张女士月缴纳的公积金来看，最高额度可以贷到60万，因此在100万的贷款中，张女士可以选择60万公积金贷款、40万元商业贷款，而期限20年、60万元的公积金贷款每月最低还款额为2985元；比商贷节省利息约总共30996元，商贷部分每月还款额为3303元。

在这种情况下，张女士的最低月还款额为3303+2985=6288元，还款压力更小。

责任编辑/zhangjian.bj

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