地产精英探析厦门楼市发展 2008岛外将成主战场

轮番出台的调控政策像一股冷空气，对楼市充分“制冷”，但在这股冷气流上方，对于楼市走向的争论却热气冲天。本期周刊特别采集激烈碰撞中的楼市各家论，既有厦门业界专业人士对于厦门楼市的独到见解，更有国内颇具代表性的王石和潘石屹的精彩论战。

上周三晚，厦门夏商地产总经理朱伍松和厦门城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪，在劳动力市场大厦分别作了以“厦门房地产形势及应对策略”、“房、地、产，为什么呢”为主题的演讲。朱伍松作为厦门实力开发商的代表，他认为从当前的房地产形势看，厦门楼市将稳步上升。而张文彪从历史、关系、本质等多角度分析表示，楼市平稳发展的同时厦门房价也必将理性回归。

朱伍松：十年内楼市将持续平稳发展

回顾2007年，随着房价的不断蹿升，房地产宏观调控政策的出台也可谓是紧锣密鼓，6次加息、二套房首付四成、打击囤地等政策的重拳出击，让整个市场冷静了下来，不再狂热，不再盲目，而是更加理性的看待这个与我们休戚相关的房地产。认清形势而后调整心态、整装应对，不但是购房者眼下的大事，更是房地产策划行业目前需要深入研究的重要课题。“房地产行业面临洗牌，厦门房地产企业可能最终缩减到30—40家”，夏商地产总经理朱伍松针对眼下局势提出的特别审视引人深思，未来无疑将是品牌企业和品质楼盘的战场。

岛外将成厦门楼市主战场

新政的出台，毫不客气的挡住了许多地产投资客，投资型购房大幅萎缩，随之市场上的自住型购房需求凸显出来，朱伍松表示自住型购房将成为购房的主流，而今年岛外地产也将继续成为厦门楼市主战场。

由于地段、景观的稀缺性，岛内地产一直以来的高端定位决定了其居高不下的房价，令生活在厦门的大多数工薪阶层望而却步，退而求居岛外。数据显示，2007年上半年，岛外房地产市场占了46%销售份额。而2007年下半年，岛外房地产市场的市场销售份额已经升至55%，可见岛外地产优势的不断显现。朱伍松认为，今年岛外的销售份额比例将进一步提高，预计将达到60%以上。而从去年土地供应情况看，厦门市新拍地块主要集中在集美、同安、翔安等岛外区域，随之今年的商品房供应也将在岛外区域引爆，加上岛外公建设施的日益完善，岛外将吸引越来越多的置业人群。朱伍松指出，在岛外区域中，集美与同安的发展潜力不可忽视，BRT快速公交建设等带来的交通便利性、居住舒适性等，将使今年成为集美区爆发性增长的一年。

与此同时，岛外地产的发展也受到相关的一些政策制约，朱伍松建议，应该彻底改革两桥收费制度，免收公交和的士过桥费，并且让优势教育资源向岛外倾斜、完善商业配套、改善公共交通等，不仅能够缩小岛内外的区域差异性，更能让购房者切实感受到居住在岛外的生活便利。朱伍松还提倡降低岛外购房入户门槛，例如从80平方米降为60平方米，这样开发商就可以开发多种产品供购房者选择，对岛外房地产将有很大的推动力。

应调整高档房价格认定标准

近两年厦门房价涨势凶猛，上万的房价人们已经习以为常，但是厦门的高档房价格认定标准仍然停留在2005年制订的7000元/平方米，而目前厦门岛内市场上已经难寻7000元/平方米以下商品房的踪迹。朱伍松提出，高档房价格认定标准应该适时调整，建议从7000元/平方米调整至岛内18000元/平方米、岛外9000元/平方米，这样可以在契税上给予中低价位住宅一定的优惠，减轻一些购房者的置业压力。朱伍松还提议修改《厦门物业管理条例》，调整住宅区公共设施专用基金的缴纳规定，由于公共设施的享用对象本是购房者，专用基金如果改由购房者缴纳，就可以减少开发商的开发成本，从而降低100元/平方米左右的虚增房价。

从关注民生的角度出发，朱伍松还提出“从土地出让金中划出一定比例用于地块周边市政配套建设”等建议，这些建设性的建议如能得到采纳，对于提升厦门的居住环境，以及促进厦门房地产的发展方面都将起到很大的作用。

楼市将持续十年平稳发展

宏观调控的背景下，楼市充满了各种变数，对于房地产发展方向的众多争论不绝于耳，真正冷静客观的思考才是当下的重点。其实在国民经济持续快速发展、人民币持续升值、人口红利、城市化进程不断加快等因素作用的大经济环境下，进入冷静盘整期的房地产行业发展在许多业界人士眼中依然势头不减。朱伍松认为，尽管银根紧缩、行业资金偏紧，但房地产行业高位景气的局面今年仍将继续，房地产将平稳发展至少10年。

与国内其他大中城市相比，厦门有其特殊的区位特点，这个位于海峡西岸与台湾隔海相望的城市，有着更高的发展期望。朱伍松认为3·20台大选也是考验厦门楼市的一个关键点，随着两岸经贸交流的持续深化，厦门楼市有着不可低估的发展潜力，楼市交易也将逐渐回暖，房价在持续一段时间的调整后涨幅可能趋缓。对于2月18日厦门新春首场土地出让会，推出的同安地块均告流拍现象，朱伍松认为，理性定价、理性拿地已经成为厦门开发商的普遍意识，客观的认识市场是今后开发商的首门功课。

好产品经得起市场上任何风暴的考验，在品质为王的时代，打造好产品成为各家开发商占领市场、立足市场的重中之重。好产品体现在哪里？是其研发创新能力，是高性价比，朱伍松提出，加大产品研发创新的力度，要向万科学习。练好内功，地产企业才能立于不败之地。而朱伍松同时提出的合作开发、成本领先策略、差异化营销策略、异地营销等策略更是开发商在市场中取胜的重要筹码。