二手房交易指南异地买二手房税费征收有差异

二手房交易诚信问题渐受关注

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月5 日张薇新闻晨报

买方没有按照合同的约定付款、出售房屋存在抵押问题、房子已经易主可是户口却还“赖着不走”……二手房交易中，买卖双方的诚信度不足有时候也会引发纠纷。无论哪一方在买卖中不配合都会影响交易的顺利进行。

联业律师事务所的王展律师认为，卖方的风险主要来自房款的收取：办理了房屋产权转移手续后，买方主观上拖延付款或拒绝付款；买方如采用贷款方式买房，可能存在未能通过银行审查或是银行未能及时放贷的客观问题，导致买方拖延付款或无力付款。这就需要了解买方的经济情况与信用情况，一般可通过了解对方的职业、家庭成员情况等进行大致评估。同时，卖方需要在合同中明确相关的违约责任，约定逾期付款的违约金。

而对于买方来说，由于信息不透明，卖方信用不够，以及对相关信息的刻意隐瞒等原因，面临的风险相对较多。主要集中在以下方面。

产权状况不清晰对策：看相关证件

合同已经签完，房款也交了大半部分，这时却忽然多出一个“产权共有人”说房子不卖了。遇到了这样的问题，买家难免要跳脚，资金的风险也随之上升。

在交易中，为了将房屋“推销”出去，卖方总会对房屋的相关状况进行一番“美化”。其中，也包括了房屋的产权状况。产权问题是买方在交易中最大的安全隐患。因此，对于房屋的产权状况，不能轻信卖方的口头告知，还是要眼看为实。买方一定要查看房屋的房产证，了解一下产权人、产权共有人、房屋面积、坐落位置等基本情况。除了房产证之外，其他的证件也需要查看，如户口本、身份证等，如果是房屋有共有人，还应当让卖方提供共有人出具的同意出售的书面证明。

买卖之前出租中对策：查是否承租

买卖淡季时转售为租，等待行情看涨了再次挂牌出售，这是很多房东应对市场变化作出的调整。于是，不少房屋在买卖时还涉及到了另一方：承租人。

曾经发生过这样的案例：买卖双方在承租人不知情的情况下签完了买卖合同，承租人知晓后，向法院提出起诉，要求优先购买权。

承租人在同等条件下，享有优先购买权，可以优先购买房屋，这通常被很多买卖双方所忽略。如果在买卖中侵犯了承租人的优先购买权，那么即使是谈成了的买卖也很有可能就会“黄”掉。因此，买方在签约前应该到现场去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在着租赁关系，那么买方应该查看由承租人出具的放弃优先购买权的书面证明。

房屋遗留户口问题对策：留联系地址

如今的二手房，不少都经过了多次转手，难免会有些“历史遗留问题”，户口就是一个。有些房屋甚至有“前房东”的户口还留在房子里的情况。如果房屋过了户，但是户口却因为上家没有迁走而迟迟迁不进，买家的心里难免会有疙瘩，可能还会产生影响子女升学等一系列问题。如果上家就此消失，前任的户口成了“疑案”，以后要转手也会遇到不少麻烦。

因此，在买卖过户前，买家必须了解房屋的户口状况。如果房屋内还有户口在，双方就要在合同中明确迁出的日期，并保留一部分房款在户口迁出后支付。

此外，业内人士还建议，在交易中买家最好要掌握卖家的联系地址，而不是光留一个电话号码。这样，如果在交易中或者交易后出现了纠纷以及户口迁出、水电煤过户等问题，也可以方便找到对方共同解决。

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责任编辑/wujun.hefei

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