2008稀缺型房产主导漳州楼市

N郑智文

全国“两会”刚刚落下帷幕，关乎“房价”的问题依然是此次十大热点议题之一。进入2008年，调控政策得到预期影响的累积，房价在国内一线城市中开始发生微妙的变化。万科董事局主席王石在抛出语惊四座的“拐点论”后，针对上海、广州、深圳等一些城市进行了一系列的降价让利活动，引起国内各个城市降价连锁反应。然而，“两会”上多数经济学家普遍认为，真正的房价拐点尚未到来，目前各地出现的房价小幅下降，是理性回调的一个现象，也可以说是部分开发商借以打破市场观望，走出低迷时期的一种举措。“房价是否会降，最终要看相关的数据统计。”经济学家分析，许多打出降价牌的项目，即刻吸引了众多的购房者。显然，“刚性的市场需求并没有消失，潜在的购买力随时可能释放。”越是在这样的市场环境下，房价的高低越是影响着消费者的购买决策。然而，在漳州这样一个三线城市中，刚性的购房需求主导着市场的走向。对绝大部分有置业需求的购房者而言，买房并不是一件小事，面对着五彩斑斓的楼市，许多购房者在购买与等待中徘徊，在品质与价格中度量。在哪里买房，该买什么样的房子？辗转于各个项目之间的购房者，摈弃了一味地追涨，开始理性地思索着这样的问题。配合本报《房产周刊》“2008年，我们该如何买房”专题报道，我们将为您详细解读漳州楼市，为您的购房置业之旅提供些许参考意见！

楼市进入理性消费期

大众如何买房，首先要明确自己购房的目的是什么？无外乎有以下三种情况：一是首次置业者，完全为了满足居住需求；二是已经拥有住房，为了改善居住条件，决定再买第二套房甚至第三套房，这种购买属于升级换代型；三是投资或投机型购房。在经过前两三年的市场恐慌性购房阶段后，购房不管是从哪个目的出发，房产价值都是最稳妥的考量标准。笔者近期通过对市场的走访，了解到目前漳州房价基本上和去年下半年持平，大部分楼盘的成交量也比较平稳，销售速度虽然没以前那么快，很多购房者依然更趋于理性，观望气氛还是比较浓。而在这种大环境下，笔者发现销售情况却大相径庭，有些项目销售仍然理想,部分项目却不容乐观。针对这种现象，漳州业内人士分析：在购房进入理性阶段后，楼市往往会出现两极分化，依靠概念炒作及市场惯性推力销售的项目，由于没有实质性价值支撑，在这阶段步入了一个考验期，个别项目也可能为扭转销售局面进行价格的策略性调整，这也就引起楼市的“降价”和“拐点”之说。而另一方面，具备核心价值支撑的稀缺性产品仍得到市场的看好，销售也没有太大的影响。

地段稀缺型房产仍受追捧

房产置业的一个不变价值规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能。这一规律，在理性购房时代对购房者更具指导性。这一阶段消费者对于购房选择明显呈现出更加理性、精准的特点。相对而言，如今的购房者更加珍视市中心核心地段及拥有如河流、湖泊、公园等稀缺居住资源的优秀楼盘。因此，与其说现在的购房者是在选择地段稀缺型房产，还不如说他们是在选择优质的居住环境与居住资源。稀缺型房产主要是体现在地段资源和自然景观资源等方面的巨大优势。目前在漳州稀缺型住宅主要是市中心不可替代的核心地段楼盘以及江滨一线江景楼盘：市中心住宅占据市区核心地段，拥有成熟的老城区配套，随着城市化进程的不断加快，这种市中心楼盘也将越来越稀缺；而江滨一线的楼盘稀缺景观资源，更是让江滨项目备受青睐，物以稀为贵，水岸住宅历来就是豪宅的聚集地，漳州的江滨不仅拥有稀缺的江景资源，同时又位居老城区中心，集繁华与江景于一身，更是受到众多升级换代型客户所追捧。从江滨各楼盘的销售情况看，自去年下半年以来入市的几个楼盘销售情况都不错，尤其是江滨花园城———江畔御景在去年11月份开盘，在市场较为平静的情况下仍完成了70%的销售量，再一次证明了江滨楼盘作为稀缺型住宅的巨大市场空间。

需求决定未来楼市走向

对于大家普遍关注的目前部分地区出现房价下跌，房价是否现拐点的问题，中天置业漳州分公司总经理郑诗德认为，“出现房价过快上涨是由强劲的需求推动的。中国经济的高速增长，城市化率加快，每年有2000万农民进城，如果其中有1000万人要在城市买房，就需要上亿立方米的房子，而城市6亿人也在逐步改善住房条件，如果每人增加1平方米也需要6亿平方米的房子，而全国每年的开发量在4亿～5亿立方米左右。目前部分地区出现房价下跌的原因，并不是需求消失，相反需求由于持币观望而被压抑和逐渐累积，这种状况可能会持续一到五六个月。观望后，由于需求的释放，房价又可能会上涨，长期看房价一定是会随着GDP的增长而增长，这种情况还得持续二三十年。”郑诗德分析，漳州房价2007年增长确实有些过快，但总体还在一个健康水平上。由于在放量上增加，2008年漳州的楼市将不会出现去年上半年那样快速猛涨。从政策上看，尽管中央政府一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，政府不愿看到也不会让房价雪崩式地下降出现。从市场上看，老百姓都期待房价能降。但是从中长期来看，各大城市二手房交易量还会稳步增长，因为大多数城市主要还是以自住的购房需求为主。如果近期有购房需求的话，该买的还会买。郑诗德表示，2008年是楼市发展关键的一年，也只是楼市回归理性的一年，有购房需求的置业者只要找到符合自己需求的房子，就无须再多等待了。