内地房企急寻“香港依靠”

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月22 日周亚玲经济观察网

3月，内地房地产公司在香港非常热闹。恒大地产（3333.HK）在香港的主流报纸连续两天打14个版面的广告。香港的一些评论人很惊讶于恒大的广告,“太夸张了，没有公司在上市前做那么多的广告！”

龙湖地产也在为自己的启动上市做准备，在香港的一些财经报纸上可以看见一些小幅的广告。而捷足先登的SOHO中国(0410.HK)、复地(2337.HK)、首创置业(2868.HK)几乎同时发布2007年报。

在内地强力执行货币紧缩政策之际，房地产公司把寻求资金的管道纷纷寄希望于隔岸的香港。

恒大艰难入港

一位香港消息灵通人士告诉记者：“恒大公关方面告诉我们的是国际配售部分已经完成。但也另有说法是国际配售反映非常一般，目前还不够。”但同时，“这次恒大的配售和以往内房股上市很不一样，过去碧桂园等上市都有基础投资者，这次却没有一家基础投资者。”该人士称。

恒大地产早在今年1月份获得港交所上市批准后，因市场不好，推迟了路演，也未宣布招股计划。

如果单说土地储备，恒大招股文件上说的是该公司在全国战略地点拥有建筑面积达4580万平方米的土地储备，现正进行开发或作为未来开发用途。

有香港分析人士认为：“现在该股招股价里净资产都有了60%的折让，但一些投资机构认为还应该有一些折让。因为现在次级贷之下，气氛非常不好。有的还要留一些钱买别的要来上市的内房股。而且内地的房地产处于调整期，大家都很担心新的宏观调控。”

中原证券房地产行业分析师魏博认为：“香港的投资者当初只看土地储备多不多。但在内地和香港当开发商是有区别的。香港拿到地可以高价转卖掉，加之内地土地税收的政策，过去那样单看土地储备的时代过去了。我看一家房地产公司，很少关心土地储备，土地够2年开发就行了。开发能力，融资能力才是更重要的，而土地只是一种原料而已。更何况，现在A股万科市盈率也不过20倍多一点。现在的投资经理人都不太看好房地产类股。”香港投资界早年锁定内企 “土地”规模的观念，正悄然生变。

成功上市之后的碧桂园最近的一次融资也得到高度的关注。2月17日，该公司发布公告称，将发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券。这是继2007年10月首次发债遇阻之后，碧桂园再次尝试融资。而经济学家谢国忠的评价是：“碧桂园将为此次融资付出高昂的成本，加上人民币升值因素，此次碧桂园融资成本远高于20%。”

“如果真的推算出如此的利率，作为一家那么大的开发商，实在不是明智之举。”有内地分析师认为，“那应该是项目公司的利率水平。”而在一些二、三线城市，譬如昆明，项目公司的民间拆借年利率到了30%。

接受本报采访的香港的分析师测算碧桂园的净资产负债率是310%。以此推算碧桂园的资产负债率是75.6%。这在内地的房地产公司中比较正常。万科目前资料显示的资产负债率为69%，推算净资产负债率为222%。同样，也要注意，早先就有专家指出：“资产负债率表面上差别只有十几个百分点，实际上企业的负债水平差别很大，如果换算到净资产负债率，前者是100%，而后者是200%，后者的净资产负债水平是前者的一倍。”

香港的分析师也担心：“碧桂园的状态，如果遇到加利息的话，容易导致现金流不太健康，如果账目都是短期就更不乐观。”

另类SOHO中国

潘石屹和一个貌似王石的人坐在一辆黄包车上，路过“三月”的十字路口，当车夫询问拐还是不拐时，“王石”大呼拐，潘石屹大呼不拐，而这张PPT幻灯片的标题是“SOHO中国没有拐点”。潘石屹在年报发布会上用一幅生动的漫画作为最后的总结。

责任编辑/sunyuezhen.shcommerc

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