昆明房产评估量同比少一半 房产评估有效期缩短

“昆明个人抵押贷款房产评估量大幅下降。”这是记者昨日从昆明多家房产评估公司获悉的消息。从今年1月起，受央行执行货币紧缩政策，各大商业银行的信贷增长受到季度控制。对于市民熟悉的抵押贷款而言，今年的个人抵押贷款显得不是那么容易贷了。对于昆明40余家房产评估公司而言，直接显现的结果是，昆明的个人抵押贷款房产评估量大幅下降，有的甚至降了一半。而且由于去年昆明的房价波动得特别厉害，有的房产评估公司甚至把个人房产评估报告的有限期从一年减少到半年。

个人房产评估量大幅下降

3月20日下午4时，一位手持鼓鼓囊囊材料的张先生走进位于宝善街产权交易中心旁的昆明市金华商务金融信息部咨询办理个人抵押贷款的房产评估，既是该信息部负责人又是一家评估公司的业务部经理的杨华告诉他，目前个人抵押贷款的贷款年限至少得5年。以前短期的个人抵押贷款已经很难办了。

张先生很无奈，他只想临时救急，通过抵押评估代办机构帮忙贷点款，他希望6个月的周转期限就可以把贷款还掉。没想到，还有那么多事，不但难贷，而且贷款的期限还得更长，这不是让人多还利息吗。“不办了”张先生只好离去。“像张先生这样本想通过抵押贷款方式贷款的市民已经越来越难贷款了。”杨华告诉记者，今年前往评估公司办理房产评估的市民确实少了许多。

昆明滇信房地产评估有限公司的有关人士告诉记者，从今年1月和2月的个人抵押贷款的评估量同比去年差不多减少了一半。不过，由于该公司是昆明为数不多的二级房地产资质评估企业，个人房地产抵押贷款评估业务量在公司业务量上的占比很小，这个量减少对公司的主营收入不会有太大的影响。不过，对于一些只做抵押贷款房产评估的小公司而言，这样的结果是非常致命的，如果央行继续保持银根紧缩政策，一些小房产评估公司可能面临倒闭危险。

房产评估有效期限缩短

据悉，目前昆明市各家房地产评估公司出具的房产评估报告，其有效期一般是一年。受去年昆明房价波动特别大的因素影响，从去年10月起，有的评估公司把评估报告的有效期从一年缩短为半年。据了解，目前国内的一线城市如广州、上海、武汉等地的房产，由于房价波动较大，这些城市的房产评估公司出具的评估报告的有限期一般为3至6个月。昆明的房产评估报告的有效期一般不超过1年，提出半年有效期的房地产评估公司已出现，是否表明昆明的房价差不多涨到了最高点呢？连昆明的房产评估公司也已经向一线城市接近了。

抵押贷款按房价五折算

据了解，从去年起由于昆明房价波动较大，目前昆明大部分评估公司对房产评估的价值评估一般按市民市场成交总价的0.8至0.85倍的估算。实际上的评估相当复杂，除了受估房产的区位、地段、周边环境、人文地理、配套设施等，专业评估师还会亲赴现场评估，对房屋内部的考察细到装修材料的品牌呢。除此之外，每个评估公司都有自己专门的数据评估库，然后还要参考和采集最近3个月内的中介报价、专业的楼市报刊杂志的数据、昆明市房产交易中心的成交案例的实际数据，综合以上分析，再采集最近3个月内该地段相似房产的3个成交案例的成交数据，然后综合分析评估，取其平均值，即为待评估房产的估计值。

按评估公司业内人士的说法，涉及到抵押贷款房产评估的，考虑到抵押有风险问题，实际评估价值都会低于市场的成交价或报价。因为目前昆明二手房市场上采用的多是集合成交价，一般评估公司都没有介入到二手房交易里面，目前二手房的成交价格为买卖双方协商成交，这样的价格有时会有急买急卖、朋友或熟人之间的交易，造成交易价格难免会跟实际价值有出入。因而，目前昆明市场上的评估公司一般会低于实际成交价格来评估。

记者在昆明市金华商务金融信息部看到一份对南苑小区二期泰园一套135.35平方米的商品房作的评估报告，该报告对这套3楼的房产作出的评估价格为3490元/平方米，总评估价值为47.24万元。这份报告的出具时间为2007年12月25日，这个评估价格确实比市场价要低得多。而目前，这一地段的同比市场价为3800元至4500元之间。

按一名业内人士的说法，一套目前市值100万元的房产，经过评估后的价值约为80万元，这个评估总价到银行打0.7折的话，实际上这个客户可以向银行申请到的贷款额度为56万元。差不多在原来的数值上打了一个5折。所以，这是必须要提醒读者的，不是因为你的房子的成交价是多少，银行就会按成交价的70%办理贷款额度，这种想法是错误的。

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云南省只有一家一级资质评估公司

目前昆明的房地产评估公司按评估资质分为一级、二级、三级、暂定级，目前昆明市乃至云南省只有一家一级资质的房地产公司，它是云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司。具备一级房地产评估资质的评估公司可以做全国包含上市公司在内的房地产评估，这也是国内房地产评估公司的最高级别。目前具备二级资质的可以接受云南省内的房地产评估业务，目前昆明市具备房地产评估二级资质的评估公司有昆明滇信房地产评估有限公司、昆明名杰房地产评估有限公司、昆明诚跃房地产评估有限责任公司等近10家评估公司。具备三级房地产评估资质的评估公司只能做昆明地区的房产评估，暂定级别的房产评估公司等同于三级房地产资质的评估公司，但不能做房屋拆迁评估。

多数市民没听说过评估公司

说起房地产评估公司，可能很多市民都不知道。不过从评估公司的业务范围也可看出，与市民紧密相连的基本上只有房地产抵押贷款的评估。要到银行申请抵押贷款或是到公积金管理中心申请贷款时，涉及到二手房评估的必须到评估公司办理。除此以外，一般市民基本上接触不到评估公司。

记者在街头随机采访了10个市民，有9个均称从来没有听说过。只有一个张姓市民告诉记者，因为前不久自己办了一笔二手房公积金贷款，涉及到了房产评估，接触过评估公司。在此之前，真的没听说过评估公司。对于市民较少认知评估公司的困惑，昆明滇信房地产评估有限公司的办公室主任马俊峰承认，普通市民对评估公司的认知确实很少。因为与市民紧密相关的抵押贷款评估，原来一直由银行自己评估，从2000年以后，央行和建设部联合发文要求抵押贷款的房产评估须经房产评估公司评估后，而后评估公司才慢慢涉及到抵押贷款的房产评估业务。对于消费者选择贷款，为降低贷款成本，在涉及到房产评估时，一般能省就省，也不会具体到去直接与评估公司接洽。

实际上房产评估公司与我们普通市民的距离很近，比如涉及到旧城拆迁改造中的拆迁，而拆迁补偿的标准就是按评估公司出具的评估报告的评估值给予补偿的。还有法院查封的房产评估也是由评估公司完成。其实评估是很复杂的，主要涉及到的参考要素有实地勘查、网站资料收集、中介成交数据、工程造价、土地价格以及相关的政策法规等等。每一个评估师都算是一个房产专家了，出具一个房产评估报告的时间也不等。像产权明晰的商品房的评估报告出具会经过1至2个工作日完成，设计到复杂的房产评估则需要更长的时间。如果涉及到大型的房产评估则需要更长的时间，有的可能达到数个月也有可能。

评估收费标准：

据介绍，目前昆明房产评估市场上的收费是按递减累进制收费，即评估价值越高，评估费用会递减。一般而言，100万内的房产评估，其收费按千分之五来收费。

实际上，由于昆明评估公司之间的竞争加剧，往往评估公司的收费都远远低于这个标准。按一个业内人士的说法，如果今年房市继续“有价无市”，银行信贷额度收紧的话，一些规模不大、业务量小、仅依靠一点点银行的抵押贷款评估做业务的公司肯定会面临着举步维艰的局面。

房地产咨询服务和价格评估收费标准

档次房地产价格总额（万元）累计计费率（‰）

1 100以下（含100）

5

2 101－1000    2.5

3 1001－2000   1.5

4 2001－5000   0.8

5 5001－8000   0.4

6 8001－10000   0.2

7 10001以上  0.1

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个人如何办理评估

办理个人房产评估时需要当事人前往评估公司办理，需要携带个人有效证件（如身份证或户口证明、户口册）、房产证、个人婚姻证明等。

评估公司接到个人委托后，先确认各有效证件和材料的合法性，然后签订评估委托书。评估公司会派专业房地产评估师前往受托评估房屋现场查勘。现场会从受托评估房产的区位、地段、周边环境、配套设施等多方考察，细到受托评估房产的外墙、单元门、单位门、内部装修、采光、水管等。