十一买楼全攻略交易篇：交易注意签好合同(图)

二手房交易注意签好合同，避免埋下纠纷的祸根和隐患。

王荔珏 摄

经过辛苦的挑选，反复的衡量，你终于下决心购房了，但在二手房交易的最后关头还有很多要注意的地方，稍不留神就埋下发生纠纷的祸根和隐患。为此，我们请来专家为你剖析交易程序和细节，提醒你在二手房交易中应注意的事项。

中介有无资质　上网一查便知

案例：

刚来广州工作的秦小姐委托某中介公司购买单位附近一套二手物业，并留下了自己的手机号码。自此，秦小姐的生活一直被来自该中介经纪的电话骚扰。后经查，该中介经纪根本不具备中介从业人员资质。

专家提醒：

1.要看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址，还要留意中介公司营业执照上的营业资质。买家可在市国土房管局网站上查询中介机构资质的备案。

2.了解公司注册资金：中介公司营业执照上的注册资金是中介公司是否具有实力的一个“信号”。客户通过房产中介交易房屋，最主要是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。

3.经纪人资质：买家可从市国土房管局网站上查询中介从业人员资质。

4.买家可登录市房地产中介服务管理所网站的“最新广州房地产中介代理公司资料库”和“最新房地产中介持证从业人员资料库”查询相关信息。

（记者龙蕾）

注意鉴别　不要偏信“甜言蜜语”

案例：

有的买家反映，他们的原有住房因要拆迁，所以急于购置二手房，当到中介机构办妥购房手续后，才发现所购二手房也面临拆迁。如要反悔，则需付违约金。还有的中介借口业主不让看、房主不在、质量绝对有保证等种种理由，不让买家到物业实地观察，并只笼统地介绍建筑面积，待办完交接手续时，买家才发现房屋的质量有问题。

专家提醒:

满堂红地产专家建议买家在购房前要多了解市场行情，比较相同地段、相同成新、相同楼层的同类房屋的市场成交价，对自己的房屋定价做到心中有数，防止黑中介在买卖中出“猫腻”。

（记者龙蕾）

要签三方约　提防中介“吃差价”

案例：

宋先生不久前通过房产中介以15万元购得天河一套二手物业。后来，宋先生发现业主王女士是相识的，而她委托房产中介的房屋售价只有11万元。房产中介从中吃掉了4万元差价，还收取了买卖双方的佣金近5000元，利润已接近业主房屋售价的一半。

专家提醒：

对房产中介隐瞒卖方欺诈买方，既吃差价又赚佣金的情况，市房地产中介所专家提醒，交易前买卖双方最好面对面谈妥房价，一定要核实业主房产证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。满堂红专家建议，买家对自己的房屋定价做到心中有数，以免卖房时被中介所诱导或误导。在签约时，买家一定要坚持签三方协议（买家、卖方和中介），这样能有效防止黑中介吃差价。

（记者龙蕾）

委托中介代理后切勿“飞单”

案例1：

李小姐欲购买东山一套房改房，经某中介公司介绍看中一套总价38万元的单位。李小姐一家睇楼时，业主趁经纪人不注意，塞给李小姐的父亲一张写有联系电话的纸条。两天后，李小姐致电该房屋业主，业主表示如果抛开了中介公司，减少了中介费，该物业售价还可减少两万元，李小姐听后十分高兴，便马上答应了这宗交易。尽管李小姐在支付定金前已检查过这套房屋的房产证、业主身份证等正本，但办理交易手续时才发现该物业已被法院查封了。而此时业主已“走佬”了。

案例2：

在环市东工作的张小姐通过中介看中附近一套二手物业。张小姐和中介经纪私下签订了协议，并交纳了1%的定金，中介经纪只给她开出了个人收据。后来，由于业主不愿意把物业出售，这宗交易没有成功，中介经纪也“人间蒸发”。张小姐几经周折才拿回自己的定金。

专家提醒：

第一种绕开中介和经纪成交的做法风险很大。第二种情况是一旦经纪“走佬”，买家可能“偷鸡不成反蚀把米”，因此买家千万不要为节省中介费而私下成交。

（记者龙蕾）

有备无患　防止按揭申请被拒

案例：

做小生意的张女士打算以按揭贷款方式购买海珠区的一套房产，在交过定金签订合同以后，将相关资料提交给银行审批按揭，由于只准备了三成的首付资金，在银行告知因为考虑到张女士收入不稳定，只能给予六成按揭款时，张女士立即出现首付款不够的情况，大大打乱了她的置业计划。

专家提醒：

不少购买二手房的消费者都需要申请按揭贷款，但由于银行现在对放款条件的审批更加严格，消费者必须了解银行的相关规定和条件，对自己能获得的贷款成数有正确的评估，以免出现资金缺口的尴尬局面。银行专家建议，置业者遇到房屋按揭贷款的情况时，最好将物业分为普通二手楼交易、抵押房交易或预售契交易三种情况取最低的成交价、首次抵押评估价或预售契上标示的最低价作为基础参考价。现时商品房、房改房和公积金贷款购房一般贷款额在七成左右，而商铺的最高贷款额是六成，写字楼和车库的贷款额是五成。

办理按揭购房，交易双方所提交的资料务必保证齐全，经银行查核确认是否属实。物业将会由银行指定评估机构定出一个评估价。同时，银行通过买家提交的真实资料来评估其实际经济状况，最后再确定是否通过买家的贷款申请。如贷款申请获准通过，放贷额则以评估价为基准，而不是物业的成交价。

（记者刘丽琴）

中介收费　最好列出明细清单

案例：

周先生想在荔湾买一套二手楼，某小中介向他介绍某小区房改房。睇楼前，D经纪人出示了一张“睇楼纸”给周先生签名，周先生看后便签下该“睇楼纸”，马上去睇楼，当睇完楼后，经纪人要求收取周先生50元/次的睇楼费。周先生认为此举极不合理，该经纪人声称：“这是公司的规定，如有任何不满请找公司，现在必须先交50元/次的看楼费。”当周先生向消委会投诉时方知中了黑中介“圈套”。

专家提醒：

二手房交易，买家除交纳房款之外，还需要承担包括契税、印花税、交易手续费和中介代理费等，这些收费比例都有明确规定。据了解，目前物价部门只有中介佣金最高不能超过3％的规定，但是否可用服务费、咨询费等其他名目收费，以及收费的标准，则暂时还没有规定。目前每个中介公司都有自己不同的操作规定。为防止中介收取额外费用，满堂红相关专业人士提醒买家，可要求中介列出收费明细清单，如列出契税、印花税、交易手续费和中介代理费等详细清单等。

中原地产专业人士指出，买家在签有关文件时遇到不明白的字句，要及时咨询销售人员，并计算清楚交付的费用。

（记者龙蕾）

交易过程　证明文件必须齐备

案例：

王小姐通过中介看中员村某小区的一套单位，由于单位面积不大，总价不高，王小姐选择一次性付款，买卖双方在中介的牵头下正式见面，在对合同条款的细节进行协商后，王小姐正式签约，在提供身份证等资料后，交付了首期房款，王小姐将缴纳税费和办理付款过户等事宜委托给中介行办理，很快就拿到房产证搬进了新居。

专家提醒：

据亿达按揭区域拓展经理李炜臻介绍，像王小姐通过中介促成交易的，买卖双方对条款进行协商，在中介的见证下达成协议签约，然后各自提供相关资料给中介公司或按揭公司办理过户手续。

如果买卖双方自行交易的，则需拟定一份协议书，在买方支付了1~2万元的定金后，双方可携带好房产证、婚姻证明、身份证等证件自行去房管局递件，递件后交付首期房款，10~20天后就可以完成交税过户的程序，再支付尾期剩余的房款。

据中原地产有关人士介绍，委托中介进行交易的情况有多种，如一次性付款的，在支付定金后，在对合同上所有条款认可后就可签约了，一般签约第一天会支付房款首期的20％，然后买卖双方可自行或可委托中介办理交税过户手续。如需要办银行按揭的，则需要提供身份证、户口本、收入证明等资料给银行进行审批，办好按揭后才可以去房管局办交税过户手续。

合富置业有关人士表示，这个阶段需要注意：

1.无论买卖双方都需向中介方提交准确、齐全的资料，包括房产证、身份证明等，而中介方亦有义务将买卖双方所提交的资料妥善保管，保证交易流程的顺畅。

2.买卖双方对合同的各项条款必须认真阅读，并有清晰的理解。

3.合同上签订的条款和文字列明的事项，均须在业主、客户和中介三方协商并一致同意后再签字。

4.找专业中介办理二手交易或委托交易，尽量降低交易风险。

（记者刘丽琴）

注意合同细节　维护合法权益

案例：

梁小姐今年春节通过中介物色了天河一套三房单位，并决定以按揭方式购房。由于梁小姐是首次置业，签约时表现得犹豫不决。在中介的指引下，梁小姐和业主经过协商，并在买卖合同上签订了一些补充协议，以保障双方利益。但按揭受理银行在审批买卖双方资料时，发现业主王某已移居香港并更改了名字，而且业主现时所持的居民身份证已经失效。银行要求业主回原户籍地开具有关的身份证明文件才可办理按揭贷款的审批。而业主认为手续太繁琐，便主动与中介和梁小姐协商取消本次交易。最终双方达成一致意见中止交易，并由业主退回定金给买家梁小姐。

专家提醒：

由于所有交易发生纠纷时，一切按合同上最终注明的条款作为处理的准则。对此，合富置业专业人士建议：

1.买卖双方在交易过程中必须密切配合中介人员的工作，让整个交易在平等协商的基础上顺畅地进行。

2.买卖双方在交易过程中需要提交齐全的资料，并保证其真实性，如身份证、房产证上的物业地址发生了更改，应及时到房管局办理更正手续，以免交易延误。

3.在签订合同的过程中，为进一步保障双方利益，业主、买家和中介三方可以通过协商，把自行商议的新增条款签订在补充协议上。一旦出现交易因故延迟或中止等情况，都将以具有法律效力并已生效的买卖合同上签署的所有条款作为处理依据。