烟台五区房地产想发展 离开开发区不行

烟台天马产业开发有限公司营销总监姜绘来先生

姜总：其实我是比较看好开发区的未来的，因为我可能是比较大的项目，纯住宅的话，我是1百万。我还没有算商业，算上商业的话，将近120万，我看开发区绝对不是看一年、两年、三年，我可能看五年，这么一个关系吧。

前景，我认为没有一个开发商是不看好的，我不看好的话肯定不来这里投资了，肯定是觉得开发区有好的发展空间，而且优势是越来越明显的，可能我来烟台是最晚的，我是06年12月份来的。基本上是没有过元旦，后来是春节，07年才真正的踏实下来了，07年3月份，我看到一个宣传烟台的广告“爱在烟台，难以离开”。当时我以为是写开发区的，为什么呢，我说要是“爱在烟台，难以离开”，为什么你难以离开。有几个因素，你在烟台，你第一要能赚钱，你才爱他，赚钱了能够花出去，很享受，你才能爱他，能挣钱、能花钱、生活很好你才难以离开。我认为这个广告，虽然拍的东西不是开发区，但是这个口号我觉得是给开发区的。我们认为在开发区是能赚钱的，这是我现在的感受。昨天我们几个人在报社开了一个会，开发区现在的夜生活还是比市区要丰富很多的，很多店铺比市区还要晚关门。我来的时间不长，就像纪总说的，以一个刚来的人的观点来看开发区，我觉得现在是走了两极，一极是沿海、滨海的高级住宅，另一极是嵛景华城那样的，这两级大价差多少呢？说得严重一点是一倍了，维亚湾是8千多的均价，靠里面一点的是4千多一点，差一倍的价值。嵛景华城现在的房子，无可厚非，很好啊，面对的是中产的，中低收入者。让开发区海边的资源的价值得到一个很好的体现，但是这种体现是不是到头了，是不是够了？我认为这个还远远不够。同一个海，同一个地方，我这边6千、7千、8千算高的了，东边都是到14000了的，我们的资源是不是比东边差？我一点也不这样认为。目前天马呢，应该讲也是很特殊的项目。刚才张总说他的房子特殊，我们的更特殊，我是198平米起，我指的是高层，我最大的是400平米。

一期目前可能是烟台第一个别墅区。我们是从400多到1000多平，所以从目前而言，这两期我们加起来一共是占了22万。07年别墅的销售情况是很好的。如果大家觉得天马有护盘的嫌疑，我说也是有的。我们一期产品是卖得慢一点，涨幅可能是烟台最大的，我们记得我们当时卖别墅的时候，最便宜的是288万，当时是200平米的，现在是430万，双厅的是300万，现在没有低于550的，基本上都是600以上。所以讲到拐点，我认为对于这地方的人群完全不影响。

一般来讲，客户受政策调控造成的一些观念的影响，因为他要买别墅基本上是一步到位。高层呢，我们基本上是这样一个概念，我们现在一百万以上起，最便宜的是106、107万，在我们这里买一套房子可能在别的地方能买三套。所以，我觉得就是这种两极的划分，非常明显。我为什么很关注开发区，实际上我的心里有这样一种担心，就是我们现在的产品可能受调控影响并不太大，但是我也可以很明确的告诉大家，今年四月份我们的交房量，截止到现在，我这个月销售还没有到两千万，上个月我差不多要比现在多卖了1千万，这个量够不够？作为我们这个一百万平方米的项目，如果按照目前现在这个量来讲，我认为我的压力是非常大的，毕竟我们的客户接受能力是不一样的，今年下半年我们面临的是三期小户型，天马的房子很少有几栋楼几栋楼这样盖得，我们三期是12万平方公里一下子起来的。由于受条件的控制，我必须大部分是小户型。三期大概是900多套房子，都是明年要推向市场的。据我调查的结果，刚才叶总说可能没有爆房的状态，我认为08年，如果没有政策调控那么狠的话，大家有意往后拖的话，应该不低于120万。而且是据不完全统计，今天我们在座的各位开发商，关于小户型，今天张经理讲了，他的标准往下降，嵛景华城说，这一直是我要建的房子，而我的价格，我跟你们是没法儿拼价的，我成本高了。价格上，我们天马绝对不会占优势，我们的房子即使是卖小房子的价位，肯定也是比较高的。我们认为开发区一点不比中间差，但是呢，我们这里的房子是卖给谁了？按理说我们天马的房子，外地人和本地人是四六开，六成是本地人，但是六成中有多少是外来，我们不知道。以一个外来的人来看，我们这里还是有很多的活力、优势的，环境、资源，景观条件都是很好的。

姜总：我们还是觉得，烟台本地人关注开发区的很少。我们基本上还没有把烟台的市场打开，虽然我不是烟台人，但我很关注烟台人的想法的，住东不住西，也许在这种观念的影响下，造成烟台对这么好的开发区的关注度并不够高，我想说，烟台五区，房地产想发展，离开开发区不行。但是开发区的房地产发展，离开了另外烟台四个区没有问题。从大盘来讲，我还是希望把另外四个区拉过来，因为我后面还有总共70万平的别墅等在那里卖。我在这里做了一年了，我觉得从旅游地产，黄金周来的人以及整个夏季来旅游的人，比威海少的多。来来走走，走走来来，另外就是说，讲到烟台旅游，我来看了一下，金沙滩整个状况和包括张裕卡斯特酒庄我看人数远远不够。虽然我们自己还是很认可这个地方的，但是这种观念并没有传达出去，而作为天马来讲，我有信心。今天正好举办这个大话地产，刚才叶总也说希望大家联合起来。我这的房子这么大，我如果把房价带高了，炒高了，我后面的产品一定很难做，我也不避讳说这样的话，因为我的项目是很大的，是需要大量的客户来支撑的。所以我更希望什么？借这个机会我提出我们对开发区的看法，我希望有更多的发展商能够进来和我们一起来探讨，怎么样把这个区域做热，我的项目卖的，价格不低，但是我利润很薄。我确实想做很好的品质，我现在随便把天马哪栋楼拿出来看看放到烟台或者是其他地方，我们的品位绝对是不低的，为了这样，我们只能利润变大，发展商是为了挣钱的，挣钱了要提供好的房子。如果说我要想把成本降下来，或者把一些硬性的指标降下来，来满足一些普通的老百姓的需求的话，我反而才会担心。

每年能够卖多少？怎么样把开发区这个市场做起来，这是我最关心的问题。我明年15万的量，也是很严峻的，15万平方米，我还要7亿5千万块钱呢，还要剩余一些产品。

我觉得每次的话题都差不多，大家都说开发区没有问题，但是我们不要回避说很多烟台人是住东不住西的，开发区的房子除了卖给本地的就是要买到外来的，这个开发区的市场本身就没有打开，我觉得这个是很难的。我们不要掉到价格竞争这个漩涡里，开发区条件这么好，我们怎么样把这个价格表现出来，借助媒体这个机会，让各个发展商考虑和深思，大家愿不愿意一起号召一下，怎么把这个做大，怎么做？

姜总：其实，真想做这件事的话，我觉得还是有难度的，但是也不是非常难的，为什么呢？我觉得就是说，如果各开发商都愿意拿出钱来做的话，还是很容易的。

如果要做区域，炒区域，首先是各家都拿钱出来。我倒不是说炒作了，多卖我的房子，一点没有这个意思，我想每个发展商都很愿意把价格卖高一点，我想其他的企业，就算项目卖好了，也不一定稳定。如果整个把区域做起来了以后，一定会好。这种会其实开了很多，但是实质效果呢？我想，什么时候大家把钱拿过来，一家不用多，我拿30万你拿30万，我们在这里，怎么借助媒体？需要什么策划？我想这是最快的。

姜总：我来说一下。现在说到吸引异地购房的话，我给大家举个例子，我有很多朋友知道我在烟台做项目，说在哪？我说在开发区，结果人家一下飞机以后，奔莱山了，或者是市区了，一说起往哪儿去玩？人家一指去东边了，我说我在西边，人家说，你怎么在西边呢，很多外来的人到烟台来玩什么呢？你们刚来的时候也是这样听人家说的吧。我说这个问题是很明显的表现出来的。就是烟台人没有在替开发区宣传，烟台人大多在宣传芝罘区，芝罘区就是我们最好的，但是现在我们有莱山了。你要置业到哪里去，这些人许多都不到这里，一下飞机或者是火车，或者开车到高速，全部截留了。叶总说的对，第一步，就是要改变烟台人的观念，如果过一段时间，人家来了，最起码说开发区也可以，最近发展也很快，你们可以看看，而且房价比东边便宜一半，我觉得这个就成功了。这样很多人来，我们可以再配合一些活动、一些节日等等。

姜总：环境我们这里不会差，房价，我这里的要便宜将近一半，哪里更有活力？肯定是开发区，我要投资一定是开发区，因为开发区有活力，最起码我知道那里有15000块的，我们这边才5千块，都是海，都能看的到，项目规划也不错质量也不错，当然我会宣传这里，选择这里。开发区的活力这么强，经济也这样好，都是住海边，东边看和西边看是一样的啊。所以我觉得这种对于这种观念的转变，必须先从本地上来转变，这样过渡到外来人。我打比方说，如果你想在烟台买房子，你一定找当地人问，你不会说拿着报纸飞到这边，直接找到维亚湾，直接找到临海君天下，就买这里了。他肯定多方打听，哪里好啊。我跟他们讲，在这里七八十万买一套房子，肯定一百多平方米，在北京可能是60平方米，他觉得还挺值。这个观念还真的是需要大家扭转过来。

姜总：开发区需要被发现，现在还没有更全面的发现开发区的好，确实是。

姜总：本身我们的计划是喜欢这个区域来这边选房，但是现在我们变成一个什么呢，因为他来这里买了房子，所以说后来觉得开发区还挺好的。

姜总：我们原来说开发区好的地方太多。我们一直在说，好好好好，但是总要找一个机会把开发区的问题来谈谈，根据这个问题我们找一个解决的办法，所以我觉得我要借你这个机会，说说存在的问题。我觉得如果老是歌功颂德的也没有意思，弄点实际的。