置业指南：买房必看的三大要素不可不知

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月30 日任民华商报

[摘要] 购房置业是一件大事，对于普通人来说，很可能是一辈子成交额最大的交易。在开始购买之前，能够想到一大堆问题：价位、交通、地段、周边环境、开发商信誉、房屋格局、物业管理等等。买房之前，澄清一些基本理念是非常重要的。

购房置业是一件大事，对于普通人来说，很可能是一辈子成交额最大的交易。在开始购买之前，能够想到一大堆问题：价位、交通、地段、周边环境、开发商信誉、房屋格局、物业管理等等。买房之前，澄清一些基本理念是非常重要的。

■购房要有投资意识

住房具有保值增值的功能，最根本的原因就在于住房是不动产。建筑物随着时间的推移不断贬值，有相应的折旧；但由于所在位置环境条件的改变，比如稀缺性增加，可能导致房产的升值。当土地升值的速度快于房产的贬值时，住房便能实现整体的升值。

随着年龄、工作、家庭结构变迁，越来越少的人把自己一生捆绑在一套房子上，换房时住房的变现价值将极大地影响一个家庭的资产。即使是为解决当前最基本的居住问题而购房，住房的投资属性都是不可忽视的重要因素。

作为一项大的投资，买房前有必要进行全面的成本收益分析。住房的成本不仅要考虑包括房款、利息等置业成本，也要考虑物业费、取暖费，以及交通、生活等额外负担所构成的使用成本。甚至还需要考虑机会成本，也就是将资金用于购房而放弃投资于股票、基金等方面可能带来的收益。对于收益，不仅应当考虑置业带来的房租节约、生活安定等好处，也应当考虑到换房时如何保证投资收益。

■选地段甚于选房子

香港地产巨头李嘉诚曾说：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。可见选择地段的重要性。

尽管购房者由于生活习惯以及工作而导致区域偏好千差万别，但下边的地段依然应是购房者的首选。功能核心区及外延区

城市主要功能，尤其是产业功能聚集区是城市财富和人才的聚集地，而这正是住房需求的根基。同时，这些区域的交通、商业配套较为齐备，具备良好的生活设施和人文环境，具有很高的投资价值。伴随着这些区域住房建设的饱和，其外延区域则是拓展的重点，也值得关注。以北京为例，CBD、金融街、中关村经过10余年的发展，已成为北京三大核心商务功能区，不仅区域地段升值巨大，也带动了周边区域房价的大幅提升。轨道交通沿线

轨道交通的建设大幅缩减了城市各区域之间的距离，增进了与城市功能区的联系，因而轨道交通沿线房价也会大幅提升。以北京八通线沿线的通州区为例，2003年该轨道交通线刚开通时，该区域房价在3000元/平方米左右；如今已突破6000元/平方米，翻了一番。价值洼地区域

经验表明，房价存在着中间低四周高的洼地区域。价值洼地的形成，往往是因自然地理、历史社会、政治经济、投资项目等诸多因素，导致区域长期被各种力量忽视。一旦原来束缚其发展的力量变化或消失，或在客观条件成熟时有特别因素的刺激，洼地区域往往会突然爆发，产生明显的“洼地效应”。2006年，北京南城房价的大幅飙升就是洼地效应的具体表现。

■项目选择不可忽视

在市场狂热的时候，很多购房者只要看着地段不错，就不管三七二十一地下单。但等到收房入住之后，往往会因为房屋本身的各种问题而后悔不迭。因此，购房者在买房前一定不要太心急，要仔细挑选高品质的房屋。尽管购房者选择项目的标准千差万别，但具体项目的选择还是有值得参考的共同点。优质开发商值得信赖

项目是由开发企业操盘完成的，所以项目的品质与开发商的品质密切相关。

看企业主要可以从以下几方面入手：第一看资金实力，不仅关注项目的投资商实力，同时要考察项目的抵押情况；第二看开发能力，关注企业以往的开发业绩，特别是同区域、同类产品的开发经验；第三看不良纪录，主要看该企业以往开发过程中有无被揭示出来的重大问题。一般来说，在其他条件都类似的情况下，选择品牌企业，风险相对较低。项目设施符合偏好

一个好的产品，往往在社区规划、景观设计、户型设计、工程质量、服务品质、物业管理等一个或多个方面具有优势。必须明确自己的偏好。最好通过亲身体验和各种调查，确认项目的优劣，这样才不至于被售楼员“忽悠”。

责任编辑/zhoulishan.xian

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