交易指南：借别人的名买房必须留神房财两空

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月21 日辽宁法制报

[摘要] 眼下有些“聪明人”借别人的名义买房，表面上可以得到一些实惠，到头来却可能给自己带来不少麻烦。

真实案例A

凭姐姐名义获房卖房时姐弟反目

[缘起] 为获得一套回迁安置房，以姐姐的名义办理手续

[转折] 弟弟失业卖房，姐姐拿产权证状告买房者腾房

[判决] 一审姐姐败诉，二审终判腾房

动迁“争”来两套房

早在1992年，家住大连市沙河口区的王老汉病故，遗留下沙河口区侯家沟一处住房。经过家庭会议商定，由家中最小的儿子王庆继承，和老母亲一起居住。

1998年，王家老屋被划入政府的拆迁计划内，按照开发商的补偿政策，王庆和老母亲被安置到了沙河口区车家村附近的一处住宅。经过王庆和开发商协商，开发商同意王家可以用投资代建的形式，另外获得位于甘井子区某小区一处面积约48平方米的住宅。

不过，按照有关规定，这处住宅的房主必须户口落在王家，且是已婚才行。王庆当时并没有登记结婚，但已婚姐姐王玲的户口一直挂在娘家，正好符合要求。姐弟俩仔细商量后，决定新房子就挂在王玲名下，等到房子下来了，给王庆结婚用。

房屋转卖惹恼姐姐

王庆在2003年顺利拿到了房屋钥匙。不久王庆和女友登记结婚，两年后王庆夫妇同时下岗，生活艰难，而独自居住的老母亲因病生活不能自理，两人便搬回老母亲住的房子一起生活。

此时，王庆哥哥的岳父姜某一家正好没有房子住。2005年末，王庆和姜某协商，以5.4万元的价格，将甘井子区某小区内的这处房子转卖给姜某。

不久，王玲发现弟弟私自卖房，便找到王庆和姜某交涉。但是多次协商都没有结果，王玲便把王庆和姜某一并告到了法院，要求腾退房屋。

一审法院最终以证据不足为由，驳回了王玲的诉讼请求。

法院二审判腾房

王玲向大连市中级人民法院提起上诉。庭审过程中，王玲强调，争议房屋的产权证上名字是自己，虽然由王庆代办全部手续，所有票据都在其手中保管，但收据上的签名均是自己的名字。

王庆则一口咬定，房屋办理全部手续的五年间，全是自己在和有关部门交涉，所需钱款也是自己出的，但他却没能向法院提交有力证据，证明自己是房子的实际出资者。近日，二审判决姐姐王玲胜诉，弟弟王庆和房屋现在居住者姜某腾退房屋。

律师评析

在法律上，本案分别存在着王庆和王玲之间的房屋所有权关系，以及王庆与姜某之间的房屋买卖合同关系。

首先，前者要明确的是谁是争议房屋的所有权人。由于王庆与王玲之间争议的标的物是房屋，该标的物属于不动产。我国《城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《物权法》中规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然王庆主张自己对争议的房屋具有所有权，但由于经过登记公示的物权人是王玲，所以从法律上进行判断，王玲才是争议房屋的物权所有人。

其次，后者要明确的是王庆与姜某之间的房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力问题。从案例中发现，姜某是与王庆之间达成的房屋买卖合同关系，由于王庆处分的是其姐姐享有合法物权的房屋，王玲对王庆的诉讼行为证明，王玲对王庆的处分行为没有追认，根据《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，王庆与姜某之间所形成的房屋买卖合同是无效的。

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责任编辑/xieqiang.tj

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