高位入市投资回报率低广州楼市冷淡新租盘频出

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月23 日李凤荷广州日报

导读：

珠江新城：新收楼盘涌现租金持续受压

环市东板块：少有新货上市回报率达6%

赤岗板块：利好不断短租回报可观

芳村板块：新盘出租回报率在5%以下

记者手记：不同楼盘的时间敏感性

珠江新城：新收楼盘涌现租金持续受压

新登场楼盘：誉峰、中海观园、尚东宏御、嘉裕礼顿阳光、柏林国际公寓

珠江新城向来是投资客的宠地，近年新楼盘陆续交楼，市场涌现大量租盘，如2007年4月收楼的誉峰、中海观园，2007年底及今年年初收楼的尚东宏御、嘉裕礼顿阳光、柏林国际公寓等。中原地产凯旋新世界分行主管沈文晖表示，珠江新城新业主七成是投资客，收楼即出租，令分行盘源增加50%左右，但在盘源增加而客源不变的情况下，导致租赁均价下滑10%左右。另据满堂红数据显示，珠江新城板块租赁成交量最大的分别是柏林国际公寓、嘉裕礼顿阳光以及史丹尼国际公寓，市场份额分别为30.5%、24.4%及10%，而以往成交最多的双城国际以及星汇国际合计不足10%，租客“喜新厌旧”效应明显。【延伸阅读：中国房市资金缺口7100亿 6500亿救不了楼市】

近一年来，新交楼楼盘户型主要集中在单间、一房的小户型或三房以上大户型，两房房型则较少，因此直接导致一房及三房租价下滑，如誉峰三房户型，原租赁单价在80元/m2/月，但目前仅50元/m2/月；双城国际公寓40平方米的小户型，原月租2500元，但目前仅2000元/月；而两房租价则变化不大。

誉峰一手买入价在2万元/m2，目前租价在50元/m2/月，中海观园一手买入价在2万元/m2，目前租价60元/m2/月。尚东宏御一手买入价15000元/m2，目前140平方米三房月租在4500元。嘉裕礼顿阳光一手买入价14000元/m2，租价在60元/m2/月左右，柏林国际公寓一手买入价在15000元/m2，租价在50元/m2/月。沈文晖表示，目前租价下滑，导致回报率仅3厘左右，投资客放租的同时亦选择放售。【延伸阅读：下半年楼市已进入垃圾时间？房价已经无力回暖】

环市东板块：少有新货上市回报率达6%

新登场楼盘：好世界公寓

据合富置业人士介绍，在市中心环市东这个热租的片区，近年少有一手新货面市，市场积聚了一定的潜在购买力以及对次新楼情有独钟的潜在租赁客源，因此该板块楼龄新、管理好的楼盘往往在租赁市场上占有先机。如收楼不足半年的好世界公寓主打小户型物业，业主都是采取长线放租策略。在年初业主刚收楼之初，更有为数不少的原租住德安大厦等楼盘的租客慕名而来，豪装单间租金高达3500元/月仍有价有市。现时一般装修单间物业租金约3000元/月，若考虑当时业主买入价在11000~13000元/m2，现时业主的回报率普遍可达6%，比全市平均5%左右的租金回报率要高。尽管目前好世界公寓仍未出证，但已受到部分长线投资客密切关注，他们表示该盘出证后，可接受的价格段在17000~20000元/m2左右。【延伸阅读：国房景气指数微幅回落中国楼市在迷雾中徘徊】

2006年~2007年，广州楼市发展迅速，新项目一个接一个，楼价也不断飙升。当年动工的新项目已陆续竣工收楼，广州楼市也从疯狂回归理性。2008年初广州租赁市场相当活跃，不过经历了近半年的增长，5月广州租赁市场略显疲态，新收楼的次新房对分流周边楼盘租客明显，对处于高位租金的压力也增大。满堂红和中原地产的5月数据均显示，由于供应增多，5月份的租赁价格比4月份下降5%~10%。由于次新楼一手购入价已处于楼价上升期，投资回报率平均约4%~5％左右。

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责任编辑/zhuoxiaoxia.gz

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