东市区的房产评估价较稳定 因交通改善而未下跌

随着昆明市东绕城线、东三环线、人民东路延长线的建成，以及东二环内寺瓦路环线的改造建设……人们终于在去年看到了东市区房产发力的势头。日前，两位住在东市区的读者致电本报评估热线3609930，想评估自己的房产，记者随专业评估公司对这两处房产进行评估后发现，随着交通环境的改善，目前东市区的房产评估价比较稳定，未出现下跌。

个别因素分析

该房产位于昆明市世纪城忆春苑1幢。建成于2006年，为东西向，钢混结构。户型为三室二厅一厨二卫布置。经现场勘察，综合认定成新为九成新。

区域因素分析

1、商业繁华程度：该房产位于昆明市世纪城忆春苑1幢。区域内人流量一般，商业繁华程度一般。

2、交通条件：该住宅位于世纪城，地势较为平坦。在小区附近设有公交车站，有154路、161路公交车经过，交通较为便利。

3、基础设施及公用设施条件:该住宅所在区域基础设施达到“六通一平”（通给水、排水、通气、通电、通路、通讯及场地平整）。该区域周边商业、农贸、金融、医院、学校等配套设施基本齐全。

4、环境质量：估价对象位于世纪城，是一个占地面积较大，绿化较好的小区，且区域内无不利于生活居住的工厂等设施，环境质量较好。

评估师意见：该房产从物业管理、社区绿化、周边配套设施、交通出行等综合考虑，小区内景观较好，再结合近段时间内同类房产的交易价格作参考，我们给出的抵押评估单价为3849元/㎡，评估总价为57.9万元。

评估对象一

金沙小区金秋苑18幢

位置：昆明市盘龙区金沙小区金秋苑18幢

面积：99.5平方米

户型：三室二厅一厨一卫

总层数：5层

所在层数：3层

朝向：东西向

建筑结构：砖混

用途：住宅

个别因素分析

估价对象为昆明市金沙小区金秋苑18幢。建成于2003年，为东西向，砖混结构，房屋外墙面为涂料，建筑面积为99.5㎡。户型为三室二厅一厨一卫布置。经现场勘察，综合认定成新为九成新。

区域因素分析

1、商业繁华程度：估价对象位于昆明市金沙小区金秋苑18幢。区域内人流量一般，商业繁华程度一般。

2、交通条件：该区域地势基本平坦，由太平路、金瓦路等构成交通网。在小区附近设有公交车站，有29、77、89、158等多路公交车经过，交通便利。

3、基础设施及公用设施条件：估价对象位于昆明市郊区，附近居住小区较少。周边商业、农贸、金融、医院、学校等配套设施基本齐全。

4、环境质量：估价对象毗邻金瓦路，周边住宅小区较少，区域内无不利于生活居住的工厂等设施，环境质量一般。

评估师意见：该房产从物业管理、社区绿化、周边配套设施、交通出行等综合考虑，再结合近段时间内同类房产的交易价格作参考，我们给出的抵押评估单价为3534元/㎡，评估总价为35.16万元。

评估对象二

新迎小区五组团

位置：昆明市盘龙区新迎小区五组团2幢

面积：70.32平方米

户型：三室二厅一厨一卫

总层数：6层

所在层数：1层

属性：商品房

朝向：南北向

建筑结构：砖混

用途：住宅

个别因素分析

该房产位于昆明市新迎小区五组团2幢。建成于1998年，为南北向，砖混结构。户型为三室二厅一厨一卫。经现场勘察，综合认定成新为八成新。

区域因素分析

1、商业繁华程度：估价对象位于昆明市新迎小区五组团2幢。区域内人流量较大，商业繁华程度较好。

2、交通条件：该区域地势平坦，人民东路是昆明市的重要交通道路之一,道路等级较高。在小区附近设有公交车站，有145、75路等多路公交车经过，交通便利。

3、基础设施及公用设施条件：该房产所在区域基础设施达到“六通一平”（通给水、排水、通气、通电、通路、通讯及场地平整）。在小区周边有沃尔玛、延安医院、新迎中学等基础设施。该区域周边商业、农贸、金融、医院、学校等配套设施基本齐全。

4、环境质量：估价对象位于一环与二环之间，周边商业繁华，区域内无不利于生活居住的工厂等设施，环境质量较好。

评估师意见：该房产地处成熟新迎片区，周边配套相对完善。综合近段时间这一片区的交易价格，综合考虑，该房产给出的评估单价为4416元/㎡，评估总价为31万元。

评估对象三

世纪城忆春苑1幢

位置：昆明市官渡区广福路世纪城忆春苑1幢

面积：150.59平方米

户型：三室二厅一厨二卫

总层数：18层

所在层数：11层

属性：商品房

朝向：东西向

建筑结构：钢混结构

用途：住宅

问：我现在申请移民，想把房子作为资产，但对方要求有资质的公司出具报告，请问流程是什么，收费多少钱？

答：这个可以找一家资质高的大评估机构，出具报告。目前昆明有些评估公司已经比较成熟了，如果出具英文报告的话会加收一部分钱，但是一般的英文是只做参考的，中文是正式的。一般都是按照标准费用来收，100万以下收千分之五。

问：我是一个应届毕业生，找工作比较困难，前一段，有人向我推荐说可以报考评估师，请问高总，没有经验的人能参加考试吗？没有经验的人能不能到评估公司工作？

答：房地产估价师有要求，本科毕业四年，要求有社会经验；如果是房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满4年等均可报考房产估价师。土地估价师是本科毕业一年，通过考试之后是估价师助理，实践两年之后才能成为土地估价师。

问：小区内的景观会影响评估价格吗？

答：居住物业的朝向、绿化景观等对评估价格会有影响。一般而言，朝南的住宅优于其他朝向的住宅，但当北向面对的是美丽的水景或是江景时，北向的住宅就会比同楼层其他朝向的住宅价值高，而且会高出很多来。

问：我有一套云大知城的房产，花园洋房，建筑面积149平方米，一楼，带50平方米花园，请问，这套房产评估价格可以达到多少？

答：根据我们对市场的检测，与近期同地段楼盘的交易价格做参考，我们对云大知城的这套花园洋房给出的市场评估价为60万元。

问：我有一套中央丽城的房产，8楼，建筑面积为125平方米，想问问，这套房产的抵押评估价格可以达到多少？

答：虽不能到现场，但从我们近段时间对中央丽城做过的抵押评估案例来看，目前中央丽城的抵押评估单价在5700元至6000元/平方米之间。