2008年：拐点说破了房价 楼市观望中前行

2008年楼市索引：拐点 地震 观望

房改过去的第十个年头，观望气氛却愈加浓厚。“拐点论”、“百日剧变论”各种论点层出不穷，“流拍”、“断供”各种传言不断……2008年，注定要在观望和质疑声中蹒跚前行。

拐点：说破房价

楼市遭遇拐点了吗？这几乎是去年以来，中国房地产最大的话题。

最早引爆拐点论的王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。

知情人士透露，王石的这番言语是在中城联盟的一次闭门会议上说的，尽管对此前自己所抛出的"拐点论"，他在公众面前多番解释，但这一次，在非公众的场合，王石提醒当时在座的同行，"拐点就是秃子头上的虱子，明摆着"。

在拐点论声中，万科率先降价，快速回现。也是在拐点论声中，深圳、广州的房价一路下滑。此外，上海、北京等诸多城市的房价也出现松动。

"该降价的楼盘已降了，不会再降价了"，到了今年5月，王石又称。

今时不比别日，房价也非一两个意见领袖所能左右。

百日剧变：紧缩政策下的资金困境

抛出中国地产将"百日剧变"的是潘石屹，目标直指房地产商的资金困境。

3月20日，已经进行全球路演欲在香港上市的广州地产传来了IPO搁置的消息。此时，潘石屹再次到聊天室时，并告诉网友，"未来100天内中国房地产企业将发生剧变"。

潘石屹表示，3月20日发生的IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件。2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的。

他预言，"现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。"

潘石屹用来佐证自己观点的第一个指标是中国房地产上市公司速动比率比较。据了解，速动比率是指速动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，一般比值在1和2之间处于合适。而包括SOHO中国、华润、碧桂园、首创、绿城、富力等19家上市房企，除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的比值在1和2之间外，其余14家都小于1。另一组数据是19家上市房地产公司的银行借贷资金和现金及现金等价物的对比，除了万科、SOHO中国、中海外、碧桂园、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外，其余14家公司的现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。

潘石屹分析了"百日剧变"论的三个理由，第一，国际经济衰退，这已经是不争的事实；第二是中国从紧的货币政策；第三是过去两年，尤其是去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造"地王"，造成了"面粉价格比面包价格还要贵"的不正常现象。这三个原因是影响房地产企业调整的最主要原因。

流拍：土地还稀缺吗？

2007年，房地产商们在土地拍卖会上拼命举牌，"地王"迭出，甚至出现了"面粉贵过面包"的怪现象。狂躁转瞬过去，"流拍"成了土地市场的最新写照。走势不明，不敢出手，资金紧张，开发商对土地市场陷入了观望状态。

1月，北京新年最大的一幅土地出让--广渠路15号地，由于投标企业不足三家，该块地以流标处理；

4月上旬，深圳市五块出让土地中，仅有一地块在无人竞拍的情况下出让，其余四块流拍；5月中旬，武汉9宗地块拍卖，5宗流拍，成交价格也大幅回落。

此外，广州、成都、南京、东莞等城市，均出现流拍现象。

滞涨：当前市场的"面孔"

滞涨是善于不断创新的房地产人士，为当下市场现状冠以的新名词。

所谓"滞涨"，是指经济陷入了低增长高通胀的局面，"经济停滞"和"通货膨胀"并存。

最新数据显示，2008年4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%。过去几个月，在一片降价声中，全国房价同比上涨仍保持两位数。

另据统计，全国商品住房销售面积下降。今年1-4月，销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点,其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点;期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。

2008年中盘点

盘点一：房地产中介危机

回顾：自2007年底以来，房地产中介行业接连出现 “闭店”、“关门”事件。在北京，中大恒基关闭约50家门店，曾有上百家门店的“信一天”退出中介市场；在上海，创辉租售的近200家门店全部关闭；在深圳，中天置业总裁携款潜逃，另有十几家规模不等的中介关门大吉。2008年的房产中介行业，似乎变得风雨飘摇。

点评：房地产市场在调控下降温，开发商和消费者观望情绪浓厚，二手房交易量大幅萎缩，中介公司面临严峻的市场环境。而部分公司盲目扩张、管理混乱、不规范经营，是此次危机爆发的内部因素。近年来房地产市场持续向好，进入门槛较低，中介公司爆发式发展，难免存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。此次爆发的危机，从另一角度看，能够促进行业内的洗牌整合，促使相关部门对行业进行规范，有利于行业的健康发展。

盘点二：真假复苏

回顾：2008年楼市低迷的1月份、2月份刚过，关于上海“楼市回暖”、“价量齐放”等言论就在上海媒体出现，但不久之后，《经济半小时》即披露了上海楼市回暖的表象之下，存在部分房地产商用“假合同”推高房价的现象，上海楼市复苏至少是存在泡沫成分的。

点评：这种哄抬房价、制造热销假象、扰乱市场秩序的行为，对外发送了不真实的市场信号，干扰了消费者和政府的决策行为。同时，在资金紧张的情况下，开发商利用“假合同”骗取按揭贷款的情况也屡见不鲜，必将极大增加金融机构的风险。

盘点三：越南经济动荡

回顾：进入2008年以来，受美元贬值、全球性通货膨胀的影响，越南外贸赤字急速增加、国内通货膨胀严重、股市出现暴跌。1~5月份越南的外贸赤字已超过去年全年，达144亿美元，而5月份CPI达25.2%，股指年内跌幅更接近60%，而部分地区如胡志明市和河内市的房价同样大幅下跌。为遏制通货膨胀，越南政府5月19日、6月11日两次升息，将基准利率从8.75%上调至14%。

点评：越南政府低估了通货膨胀风险，在面临外资持续流入、美元贬值的情况下，为了保持经济增长、维持出口竞争力，采取了保持低息和主动贬值的应对措施，从而造成严重的流动性过剩，通货膨胀难以收拾。中越面临的国际形势相同，国内政治经济体制类似，但我国通货膨胀调控较早，经济相对保持稳定。越南房地产市场近期表现对我国有重要的启示，即城市化和需求刚性，并不能支撑起高流动性短期内推高的房价，房地产市场正面临难以排除的紧缩压力。

盘点四：汶川地震

回顾：2008年5月12日四川省汶川发生里氏8级强烈地震，当地人民群众生命财产遭受了巨大损失。地震发生后，各级政府紧急组织开展抗震救援，各地群众、企业争相伸出援助之手，房地产企业也纷纷解囊相助。6月4日，国务院发布《汶川地震灾后恢复重建条例》，受灾地区已开始有力、有序、有效地开展灾后恢复重建工作。汶川地震灾难令举国哀痛，随后对地震的反思和回顾，必将对我国经济、社会产生深远的影响。

点评：汶川地震灾难对房地产市场的影响不可低估，但又非常复杂。既有社会层面的，又有经济层面的影响，涉及宏观经济、房屋质量、消费者心理、房地产金融各个方面。短期来看，灾区周围川渝两地房地产市场趋于停滞、消费者投资心理更加谨慎、全国房地产市场观望气氛愈加浓厚，整体上负面影响较大。长期来看，房地产质量控制会明显加强，危旧房的换房需求也会增加，房地产市场发展将更加健康。

盘点五：市场趋势之争

回顾：自2007年末房地产市场步入调整以来，对市场未来走势的争论愈发激烈。“拐点论”认为，在调控政策作用下，房地产市场由亢奋转为理性调整，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度上的过度回调；另有人提出，房地产企业负债率普遍偏高，而银行信贷规模紧缩和资本市场融资困难，将使不少企业资金链断裂并因此倒闭，行业内将发生剧烈洗牌，代表性观点为“百日剧变论”；但也有“无拐论”认为，所谓的“拐点论”、“剧变论”，不过是处于各种考虑的“假摔”，由于成本和需求的刚性，房地产市场不会出现明显的拐点，少数城市房价下跌不能代表整个市场。

点评：2008年房地产市场弥漫着浓厚的观望气氛，开发商的资金日趋紧张，有不少中小企业将开发项目转让以回笼资金，但除了深圳和广州以外，全国房地产价格并未明显回调，整体表现为价升量减的状态。由于市场趋势尚不明朗，消费者面对高高在上的房价，持币观望的情绪浓厚。对政府来讲，继续实施从紧的调控政策仍是治理通货膨胀、防止经济过热的必然选择。在这种情况下，政府应提供更多政策性的非市场化住房，从保障民生出发，早日构建高收入者由市场满足、低收入者由社会保障、中等收入者两者结合的住房体系。