叶宏伟：怎样规避国家税收调整后所导致的风险

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跟大家分享一下行业法律纠纷，首先是税收调整带来的法律纠纷。刚才我们讲了一个案件，由于不同的算法一下多了120万的税，这个算法都是当前法律所允许的，但是我们中国的法律就像牛皮筋一样可以拉起来也可以放回去，你知道这样的案件就应该把程序里的问题弄明白。现在绝大部分的情况是因为税突然增加导致的，我刚才分享的案件是税费的不同算法，也有国家的税突然出台，买卖双方发生分歧。

我现在再跟大家分享一个案件，昨天王博士给我们讲，潘石屹向中央提出减免二手房税斌过高的问题，要减免个人所得税，如果这样的话大家认为中介行业是好事，但是法律没弄好说不定就白做了。举一个例子，杭州在2004年1月1号率先出台个人所得税，说严格按照20%征收个人所得税，但是2004年8月31号突然在全国率先取消个人所得税，就没有了，案件就发生在他8月份签了合同，但是过户延续到9月1号以后，8月份签的时候卖家个税有18万，个税由买家承担，但过户的时候到9月1号，9月1号天上掉馅饼下来了多了18万块钱，卖家说这个税应该是归我的，首先个人所得税理论上谁交呢？是我交；另外正是由于我考虑到18万的个税才按这样的价格卖给你；三是这个税单上写谁的名字，写我的名字。

买家说当时我愿意给你承担18万的税，是我来交，现在国家突然之间说不要交税了，很显然这相当于国家免我的税，买家就说了最多给你五千块，十七万五给我，卖家说最多给你五千块，十七万五给我。这个买家叫了四家媒体到杭州税务局交税去了，他恼火了，反正不是我的钱我要求主动纳税，要求交18万的税，税务局的局长叫（谢勇）也是本人的好朋友，他不敢收费，因为他这个乌纱帽是王国平给的，而王国平坚决反对收这个税。他不敢说，但买家说一定要交，那个人不敢收，收到库里以后这个税就出不来了。最后说先放到保险箱里，等研究以后再说。

这就是国家税收调整所导致的纠纷，怎么解决这个问题？我们最关心的问题是把这个问题的风险规避掉，我们给大家出了三个对策，国家税收调整时卖方双方按国家相应规定做，这样没问题；或者包括由于国家税收调整增加的税费均由乙方承担，但是最后这句话不要忘掉，由于国家税费调整买卖双方解除合同时，买卖双方仍需支付全额中介费。

按揭政策调整，买家告诉你只买过一套房，现在银行都是以家庭为单位，于是买过一套房首付期调高到四成，买家就说不是我不愿意买，是我没钱负。卖家就说合同已经签了，要付违约金。按揭的房子能不能买卖？不能买卖的依据是房地产管理法第37条第七款按照转让的情形里援引的担保法第49条规定，已办理抵押的应当通知抵押权人，并告诉情况，否则占让情况无效。

那么我们现在的司法实践怎么看？现在的司法实践，合同法里认为这个转让的本身行为是有效的，但是合同法和房地产管理法、担保法里的规定有冲突时，合同法的效率要更优于他们，以后是新法。但是为了彻底避免纠纷，我们应该在合同上加上一句话或者在合同上说买家用他的首付款为卖家支付按揭款，清查或注销他的抵押权，或者有一句话抵押人保证在多少时间之内把上面的抵押给注销，如果有这句话就没什么问题了。

责任编辑/xumi.sz

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