http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月3 日 王其明 中国经营报
上海每年市场需求不到2000万平方米，5年建4000万平方米的保障性住房，对市场是个极大的冲击。2005年，上海曾推出“两个1000万工程”，结果不了了之。
一直在保障性住房方面饱受指责的上海，终于强势出击。
近日，上海市房地局公布了《上海市住房建设规划（2008年～2012年）》（征求意见稿）。在规划中，计划五年内动工的新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。也就在规划出来前后，相关部门也宣布，第一期160万平方米年内动工。
据政府内部的一份报告说，在上海还有3万个马桶，也就是说上海还有3万户家庭没有独立的卫生间，毫无居住质量可言。如果“四千万”计划能够实施，对中低收入者来说是善莫大焉。不过，业内有另外一种担心。上海市每年市场需求量不到2000万平方米，5年建4000万平方米的保障性住房，对市场是一个极大的冲击。
“四千万”和“八万五”
根据这份计划，上海将在5年内，在新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。其中，在规划期内，竣工经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。规划中，上海明确了经济适用住房单套面积控制在60平方米左右。
这一政策引发不少来自业界的担忧，尤其从香港来到上海发展的地产界人士。某知名代理行的高层叶先生对记者说：“这让我想起1997年香港的‘八万五’政策。后来尽管没有实施，却对市场信心有很大打击，加之金融危机，导致香港房价大跌，到现在还没有恢复1997年之前的高点。”
香港房地产市场在1997年之前维持了13年的上涨，年平均增长超过20%，到了1996年香港“炒房风”达到巅峰，房价相比1985年增长了9倍。因为房价飞涨，香港出现了一批疯狂的“炒房族”，在1996年，竟出现价值150万元的天价房号。
过高的房价，令民众怨声载道。为了平抑楼价，1997年新上任的香港特首董建华推出了“八万五公屋计划”。即按照香港长远人口及住屋需求，供应充足的住宅用地，由政府每年兴建85000套低价住房，作为长远的建屋目标。新计划还没实施，就遇到金融风暴，香港楼市崩盘。随后，政府一直在救市，却始终效果不大。
“尽管直接导致香港楼市崩盘的是金融风暴，但是香港‘八万五公屋计划’，对房地产商及购房者的信心都是一个极大的打击。”叶先生对记者说，“房地产商感觉市场已无利可图，就暗中撤资；购房者见有低价房供应，自然不会去买价格高的商品房，市场信心开始崩溃。”
香港的常住人口是650万，以每户4口人计。如果建85000套低价住房，可住34万人，如果政策实施3年，将占常住人口的15%。加之原来就已经有45％的人住保障住房，楼市能不崩溃吗？
目前，上海楼市也处在高点，并且开始趋冷。在这种情况下，再大面积增加保障性住房，是颇让地产商和投资者担忧的。
从政策面上看，如果上海5年建成3500万平方米保障性住宅，按每套60平方米算，约60万套，以每户3口人计算，上海市目前的常住人口是1800万，5年后，保障性住宅的数量是常住人口的10%。显然，这对每年市场需求量不到2000万平方米左右的市场，是一个极大的冲击。
记者获得的关于上海经济发展的报告显示，2007年上海经济增长，2％是股市贡献，1％是房地产市场贡献。“如果房地产市场持续不好，再大量供应保障性住房，分流消费者，对市场肯定不好。”叶先生强调说，“从历史经验来看，楼市崩盘都会引发经济危机。”
据接近政府的专家表示，政府出台这一保障性住房政策，借鉴了好多城市的经验教训，当然也包括香港的。
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