囤积土地是推动房价上涨根源调控应从常态入手

http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2007 年1 月8 日珑铭上海证券报

[摘要] 开发商们拼命囤积土地，制造供应不足的假象供不应求、刚性需求旺盛一直被认为是京城房价上涨的主要原因，但是近日北京市房地产产业协会发布的一份报告认为，北京实际上闲置房比空置房要多好几倍，少数人拥有多套住房

开发商们拼命囤积土地，制造供应不足的假象

供不应求、刚性需求旺盛一直被认为是京城房价上涨的主要原因，但是近日北京市房地产产业协会发布的一份报告认为，北京实际上闲置房比空置房要多好几倍，少数人拥有多套住房。这和不久前北京市统计局公布的北京平均每10户居民就有1户至少拥有两套住房的结果相一致。【延伸阅读：广州房地产开发商打政策"擦边球" 大肆囤积房源】

截至2005年，北京市常住人口为1538万人，以三口之家算，大约512万户。考虑到有的家庭人口可能超过三口，而有的只有两口或一口，综合估计，家庭总数应该不会低于400万户。即便以400万户计算，十分之一的家庭拥有两套住房，也高达40万套（拥有两套以上住房的情况如果考虑进去，数值可能更大），考虑到有些家庭人口多，的确需要两套住房，那么，因投资、投机而购买二套住房的家庭也应该不少于20万套。【延伸阅读：三部委联合出招开发商拿到预售证10天内要售房】

而根据北京市房地产产业协会发布的这份报告，2006年北京供应的经济适用房为1万多套，而符合经济适用房条件的有5万多户，此外还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候。两者相加，需要经济适用房的家庭还有13万户以上。加上以后新增加的数量，至少还需要建设15万套以上经济适用房。如果与20万套的数据相抵，住房存在“潜在过剩”的结论并不难得出。【延伸阅读：外资疯狂囤积别墅豪赌中国人有无能力去接盘呢】

也就是说，投机因素打破了供需平衡，导致了供应的紧张。事实也正是如此。北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据表明，近两年半以来，北京供应了712宗近6000公顷住宅项目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12%，其余多数为在建项目和尚未动工的项目。也就是说，捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米。如果这些建设项目投入市场供应，北京的住房供应量将翻几倍，满足目前的需求绰绰有余。相应的，北京的住房价格也可能因巨大的供应量而面临雪崩的风险。【延伸阅读：宏观调控一周年:开发商是囤积房屋还是正常营销】

一方面，开发商们拼命囤积土地，制造供应不足的假象。另一方面，投机者和投资者将已经供应到市场的部分住房控制在自己手中。双重挤压，造就了供不应求的假象。数据显示，北京一个城市的房地产开发投资就占全国总规模的1／10以上，占北京全社会固定资产投资的比重高达一半多。所以，囤积居奇等投机因素，才是推动房价非理性上涨的根源。

而导致囤积居奇得逞的根源则是有法不依。1994年7月出台的《城市房地产管理法》和1999年颁发的《闲置土地处置办法》就已规定，对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。如果有关部门严格执法，面对如此严厉的规定，囤积土地的现象怎么可能还如此猖獗？【延伸阅读：时评:2007中国房价拐向何方政策利器还剩多少?】

因此，房市调控更应该从常态方面入手，只要严格依照国家已经颁布的相关法律、法规执法，囤积居奇现象就会大为减少，住房供应严重扭曲的状况就能在一定程度上得到矫正，房价也能逐渐回归理性。房价持续上涨带来的稳定而且丰厚的回报，是导致房市投机、投资热持续不减的根源，只要房价停止暴涨的步伐，市场上的投机热就会慢慢消退，就能使房价真正由正常需求所决定。反之，如果任凭现状持续下去，房地产市场的风险必将进一步扩大，使调控成为越来越难以完成的任务。

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责任编辑/gz003

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